如何辦貸款房貸利率台南信貸年息銀行房屋貸款率利查詢信貸年息城市綜合體之殤遙遠的救贖
我國商業地產的膨脹超乎想象。
據世聯地產(002285,股吧)統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數量將以50%-100%的增速上升。其中，重慶(樓盤)的增長率為129%，成都為135%。
中國需不需要這麼大、這麼多的綜合體？世聯地產董事長陳勁松認為，從長期來看，未來人口及消費力的增長可以消化掉全部規劃中的綜合體；但在短期內，綜合體有很大問題，有泡沫。
在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，這一輪"商業地產熱"是起始於2011年時點恰恰與樓市新"限購"政策實施的時間相一致這並不是巧合，而是因為調控，一部分開發商轉向不限購的商業地產。
宋延慶指出，商業地產市場已呈現出比較嚴重的泡沫。主要表現在三個方面：一是開發銷售環節，庫存高，潛在供應量巨大；二是招商環節，招商難，空置率高；三是經營環節，商戶經營難，開發商回報率低。
賣商鋪成救命稻草？
"當中國開發商和美國開發商坐在一起，發現彼此做的事完全不一樣，前者重視銷售收入，後者重視租金和運營。"陳勁松回憶起一場中國地產開發商在美國紐約的交流說。
目前國內綜合體普遍的籌款來源和方式，一是來源於定金和預付款，占比25.6%，也就是說銷售依然是最主要的來源；二是自有資金、自籌資金；三是國內貸款。
陳勁松認為，自有資金和自籌資金目前依然是中國房地產最大的痛點，其中相當一部分來源於信托，來源於短債長投，融資成本非常高，綜合融資成本為15%-20%，現在的租金回報是遠遠達不到的。
資金來源的短缺，直接導致商業地產開發商往往選擇賣商鋪等資產回籠現金。"賣之前沒有經過策劃，也沒有經過招商，更別提運營。"陳勁松說。
著名商業開發商萬達，主要收入來自銷售。截至2012年底，萬達累計持有經營性物業1290萬平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬達去年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%，絕大部分仍為賣商鋪、公寓等的銷售收入。
已決定由散售轉為持有為主的SOHO中國，2012年投資物業的租金收入僅為1.48億元，不及全年營業額的1%。
據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，內地上市房企中持有商業地產的，持有型物業租金收入一般占年度營業總收入的3%-5%，高的達到7%；相對於持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。
陽光新業是國內租金收入占最高或最高之一的商業地產企業。2012年陽光新業商業物業租賃收入2.5億元，占公司年度營業收入45.79%。連其商業管理服務等收入也超億元。陽光新業副總裁吳堯認為，絕大多數開發商還是以做住宅的思路來做商業，對上市公司來說，銷售收入大增會讓報表好看，但長期來看還是要依靠租金收入，否則就算不上真正的商業地產商。
泡沫破裂前的拯救
商業地產商的考驗即將開始。"我們面對的是分化的市場，一個是保障性住房和商品房逐步開始分化；二是開發商越來越面臨著長期收益和持續經營的轉型。"陳勁松說。
他認為，我國的開發商習慣於住宅快速周轉的思路，過於註重開發成本和銷售收入，運營成本很少考慮。這種思路延續到商業地產開發中，受限於開發階段的現金流壓力，很多項目失去瞭享受持有物業大幅增值的機會。
比如，深圳某上市公司在西安(樓盤)的一個綜合體項目，主要的商業資產已全部賣掉，開發商隻保留瞭寫字樓。但實際上，商業項目的增長空間明顯高於寫字樓。以上海(樓盤)恒隆廣場為例，2003-2010年，恒隆廣場商業部分的租金翻瞭近5倍，而寫字樓租金僅增長1倍。
此外，傳統商業開發模式的主力店占比過大，嚴重制約運營民間信貸房貸任何問題免費諮詢後期價值增長。如萬達早期的主力店占比高達70%，而華潤不到40%。不過，萬達廣場最新的業態已調整，餐飲等占比提升至40%-50%。
"未來很多人將生活在綜合體，但開發商大多沒有想象，隨著城市價值的不斷積累，資產會變成什麼樣。"陳勁松認為，解決上述問題的方案的核心要點在於對成本、收益和資產價值的重新思考，包括物業類型組合及標準、開發流程再造、專業團隊搭建以及合作資源的選擇與管理等等方面。
吳堯表示，很多新晉商業地產開發商由於人才儲備、運營經驗不足，後期操作風險迅速增加。3-5年內，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運，或者尋求專業的合作夥伴共同經營管理。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-04/08592166735.shtml
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