銀行齊聲維穩默念房貸緊箍咒 打折個貸成昨日夢想
銀行齊聲維穩默念房貸"緊箍咒"
銀行稱房地產信貸政策未變，但個人房貸收緊已在多地上演
夏心愉 洪偌馨 李靜瑕
圖為 資料圖片
近來銀行調整開發貸政策與個人貸款利率的消息滿天飛，中國房地產市場遭到"圍觀"，引發多傢銀行昨日發佈公告，澄清近期未調整相關政策。
"目前中行房地產信貸政策保持穩定，公司、個人房地產貸款業務正常開展。"中國銀行在公告中引述相關負責人的話稱。而其他銀行昨日的公告內容則大同小異，辟謠政策調整的同時，齊聲強調"穩健"。
"銀行大部分選擇在26日發佈公告，其中是有監管維穩的含義。"某股份制銀行分支機構負責人對《第一財經日報》稱，"每個銀行面臨的情況不同，房地產信貸政策都會有所偏差，並不是所有都停辦，隻是會相對審慎。"
但至少在個人貸款方面，記者獲悉多傢銀行正在默念"緊箍咒"：目前國有大行的個人首套住房按揭貸款利率基本都調至基準利率，股份行、城商行等則存在不同程度的上浮。
銀行發聲：未調整房地產信貸政策
"沒有停貸，多傢銀行發公告的意圖就是全面辟謠。"某北京股份行風險管理部門人士也對記者表示。
受媒體連番報道影響，招商銀行25日就在官網發佈瞭"近期未調整相關信貸政策"的公告。2月26日，其他股份行如華夏銀行、中信銀行、浦發銀行等，發佈的公告大意與招行的相關公告相似，均表示嚴格執行國傢房地產政策，未調整相關信貸政策。
光大銀行盡管未在網站上發佈公告，不過也對本報表示："光大銀行一貫嚴格執行國傢房地產政策，房地產開發貸款及個人住房按揭貸款業務均正常開展。"
昨日，包括工農中建交五大行在內的大中型銀行，紛紛在其官網發佈房地產貸款政策沒有變化的公告。與股份行相比，五大行的公告則透露瞭更多信息，包括未來房地產業務的方向等。
如在工行的公告中，該行相關負責人除瞭表示"目前房地產貸款政策沒有變化"外，還稱重點支持符合國傢調控政策的普通商品住房和棚戶區改造等保障性住房項目。
農行則表示，在嚴格執行差別化住房信貸政策的基礎上，抓住新型城鎮化帶來的發展機遇，積極支持"新市民"置業安居需求，穩步加大個人保障性住房按揭需求支持力度；中行和建行都表示，會積極支持符合條件的中小套型普通商品住房項目建設。建行還稱，會按商業可持續原則支持保障性住房建設項目。
對於個人住房貸款，工行、農行、中行均表示，會積極支持居民傢庭購買首套自住商品住房。建行稱，繼續嚴格執行國傢差別化住房信貸政策，重點支持百姓購買自住房貸款需求。
招商證券宏觀研究主管謝亞軒對記者分析稱，房地產行業作為經濟發展的支柱產業，銀行信貸是關鍵，現在銀行審慎看待房地產信貸，"也是個好事"。
風險和負債壓力考量：審慎放貸
記者發現，在各傢銀行發佈的公告中，"穩健"、"審慎"是未來發展房地產業務的關鍵詞。但落到實際操作層面，對於傳言中個別銀行已經收緊的房產"開發貸"，銀行真正擔心的是什麼？
一名銀行人士對記者表示瞭"三怕一綁架"的邏輯：一怕開發商資金鏈條過長，並沒有資金安排來還款開發貸，而是用下一個環節的"經營物業貸款"來"以新貸還舊貸"，所以對銀行來講，資金鏈條拉得很長，風險變大；二怕地產市況不佳：既然要用經營貸來還開發貸，就要看市場表現，"現在租售市場都不如過去，三、四線城市尤為明顯"；三怕地產商玩資金遊戲，"不少地產開發商資金鏈都吃緊，需要靠建築總包方墊資造樓、銷售承包商墊資銷售"等，都讓銀行人士感覺"風險臨近"。
攬儲壓力也成為銀行可能選擇收縮開發貸的原因。"銀行長期負債來源越來越少，房地產開發貸款基本上都在3年以上，銀行靠拆借短期資金來做長期貸款會形成期限錯配，存在流動性風險。"前述股份行分支機構負責人表示，銀行選擇減少長期資產也是很正常的。
另一方面，在1月份貸款的一波沖量後，記者多方瞭解獲悉，不少銀行的存貸比已經面臨極大壓力，銀行的頭寸管理也越發嚴格。
某國有大行深圳分行人士告訴記者，最早是每年總行會出一個全年的信貸投放計劃，後來下放到各個分行自己分，基本每季度調整一次。但從去年開始，這個調整頻率就改為每月一次，大概在月初時每個分行會根據自己的存貸比情況制定一個信貸投放計劃。
"但今年開始信貸投放收緊更加明顯，現在我們已經采取每日動態調控，因為現在存款的波動非常大，每天都要核定一下可投放的額度。如果額度不夠瞭，貸款就要壓一壓，如果有富餘的再放。"該人士稱。
無獨有偶，上海一傢股份制銀行支行行長告訴記者，上級行現在"按日"卡定額度給基層行放貸，這種做法發生在年頭還是首軍公教貸款銀行次。他從同業瞭解到的情況來看，當地不少中小銀行，年頭信貸額度都管控得比往年同期嚴格。
在這樣的背景下，業內人士表示，銀行現在對於開發貸都采取嚴格的名單制。做房地產夾層融資的，也基本上鎖定在房地產企業前100強。
工行相關負責人在其公告中也表示，將以審慎穩健的原則加強客戶及項目選擇，交行也稱將穩健審慎地開展房地產相關金融業務。
與此同時，上述股份行風險管理部門人士告訴記者，考慮到市場風險，開發貸會卡得很緊。"房地產貸款所要面臨的風險，主要是房價下跌的風險，特別是三四線城市，銀行在城市佈局上也會有所變化。"
"打折個貸"成昨日夢想
相比開發貸，銀行個人首套按揭貸款利率上浮更為吸引普通人的目光。如光大銀行就對本報表示，其基準利率上浮5%，去年就已開始執行。記者也詢問瞭幾傢上海的銀行獲悉，打折個人房貸已經基本不做瞭。
浙江地區某國有大鶯歌房屋貸款汽車貸款週轉行分行行長告訴記者，就江浙一帶的情況來看，個人房貸業務都收得很緊。"申請條件和準入門檻都有所提高，比如對客戶的資質要求更高。"他說，現在申請首套房貸款都要看關系，比如重要客戶才有可能會放貸，二套房根本不可能。
《第一財經日報》記者日前致電多地銀行獲悉，目前各傢銀行要麼已將個人首套住房按揭貸款利率調至基準利率，要麼就存在不同程度的上浮。
為什麼在去年上半年時還願意做打折房貸業務的各傢銀行，今年齊齊對個人房貸業務念起瞭"緊箍咒"？記者采訪發現，取消房貸利率優惠背後有三套邏輯。
首先是資金定價的邏輯。去年下半年以來，隨著利率市場化的逐步推進、加上互聯網金融強大"吸金"能力的"攪局"，商業銀行在負債端的資金成本節節走高。
"從金融體系來看，各種'寶'類產品，其實是把從前銀行能吸引到的低成本資金集合走瞭，然後再以高成本存款的形式回到銀行，銀行總的存款雖然沒有減少，但資金成本大增，也壓縮瞭存貸息差。"某銀行計劃財務部門人士告訴本報，從其供職銀行的情況來看，"2008年的凈息差控制在3%以上沒問題，但眼下想維系在2.5%都困難"。
上述銀行計劃財務部門人士稱，經營利差的銀行在負債端價格上升後，勢必會往資產端轉嫁成本，從前還打折的房貸很可能成瞭銀行可溢價的出口。
邏輯二則是流動性管理邏輯，解構上文提到的銀行的"卡額度"邏輯可以發現，各商業銀行可用於放貸的總量"老本"減少瞭，單位效益的壓力隨之增加--目前銀行的動作其實就是"加價不加量"，一種倒逼機制下的成本轉嫁、"以價補量"。
第三個邏輯仍離不開風險控制邏輯：曾經備受銀行歡迎的個人房貸並非"一無是處"，此類貸款因為有足值的抵押品，而長期歸類於銀行的低風險品種。可麻煩的是，如今連這一優勢也受到瞭動搖，本報從數名銀行風控部門人士處獲悉，他們雖不支持"房價崩潰論"，但對於房價持續高漲也已不抱期望。
在銀行的話語體系裡，房價的下跌就直接意味著抵押物貶值，亦即貸款風險上升。這在計財的邏輯裡，就被體現在定價上：打折房貸由此成為"昨日夢想"。
當然，這也要區分區域看待。中原地產首席分析師張大偉告訴記者，近兩年銀行對於個人房貸業務一直收得比較緊。相比而言，三四線城市的房價一直上漲動力不足，所以個人房貸的放款比一二線城市更為緊張。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/15262626291.shtml
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