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樓市供需格局生變 房企上半年沖刺跑量
"從2014年前3月的市場表現來看，今年的房地產市場很微妙，跟以往均不同。"東匯置地投資管理有限公司CEO劉東認為，房地產市場形勢今年變化很大，包括房企在內的業內人士不得不重新審視市場，並做出相應的策略改變。
"帶頭大哥"萬科的風向標作用是明顯的，當其位於大興的萬科橙項目以低於預期售價3000元/平方米的價格入市時，即被業界迅速理解為一線城市堅挺的房價"破冰"。而後，不斷有房企"老弟"跟進。
"現在房企基本形成瞭共識，隻要有合理的利潤，都會選擇上半年出貨，盡快銷售。"東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬即對中國房地產報記者表示，萬科對市場的靈敏度是最高的，東亞新華今年的銷售策略和萬科一樣，均是"平價出貨，快速走量"。
供需格局生變
3月24日，北京又有兩個自住型商品房項目入市，分別是當代采育滿庭春MOMA項目和富力惠蘭美居項目。其中，前者被稱為"最便宜的自住型商品房項目"，售價僅為9500元/平方米；而後者單套總價不超過200萬元。
有數據顯示，今年北京將推出36個自住房項目，而截至目前，隻有恒大、金隅、當代置業、富力、首創等推出瞭6個項目。這意味著，在此後的幾個月裡，還將有30個自住房項目入市，並且提供近4萬套房源。
在記者采訪的剛需項目開發商中，鮮有人士承認自住房的集中供應將對其項目產生沖擊。但他們不得不面臨的一個事實是：供需比縮小。中原地產提供的數據顯示，2013年北京售價2萬元/平方米左右的剛需樓盤，供需比基本還維持在1∶4，但截至目前已降低到1∶2。預計短期內也很難升溫。
來自上海易居房地產研究院的數據顯示，2月份，北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應面積為146萬平方米，成交面積為138萬平方米，呈現出供大於求的市場關系。
隨著供需格局生變，開發商與剛需客群之間的博弈已經出現微妙變化，商品房蓄客難度加大。這不僅體現在純剛需樓盤上，部分面向改善型客群的中高端樓盤也被"擊中"。
一傢高端樓盤開發企業的營銷負責人透露，該公司旗下的一個高端樓盤目前正在做開盤前的準備，預計4月入市，截至目前蓄客情況很嚴峻，現在隻希望項目一期銷售不成問題。
競爭壓力現實存在，但業界普遍認為，一線城市的樓市不會出現整體下降可能性，隻是個別項目尤其是去年拿地的剛需地王項目，則必然存在一定價格壓力。
北京一位剛需項目開發商對記者坦承，事實上，自住型商品房的沖擊已經顯現，很多房企在3月上旬還在調整企業的全年銷售策略，一些房企已有意加快供應，甚至提前開盤，避免與自住型商品房的直面競爭，"雖然上半年的開盤量在增多，但是總體競爭壓力跟下半年相比還是小一些，捂盤等待價格上漲的現象會越來越少"。
博弈進入關鍵期
"選擇早些時日推盤原因有二，一是今年下半年入市的項目較多，競爭壓力較大；二是大傢普遍形成共識，今年整體房價漲幅不會像2013年那麼高，能提前跑量就提前跑量，收回資金後亦有利於儲備一些優質土地。" 賈玉鵬表示。
基於上述考量，東亞新華計劃以調低預期售價的方式推出旗下印象臺湖項目，以搶占市場。此前，該項目預期售價2.6萬元/平方米，4月初開盤時售價將調整為2.2萬元/平方米起，原定的精裝修也改為毛坯房出售。
戰略調整之後，東亞新華原定下半年開盤的項目也挪到上半年入市，包括印象臺湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等，且價格均比預期調低。比如尚品臺湖項目，預期售價為2.4萬元/平方米，目前預計將按2.09萬元/平方米的起價銷售。
賈玉鵬亦稱，作為高周轉企業，東亞新華需要快速回籠資金、儲備土地，目前已經瞄準瞭北京、天津等區域的優質地塊，而"印象臺湖的拿地成本是3000元/平方米，即使調低價格出售，依然能夠保證收益"。
未來將有越來越多的項目加入"跑量"行列。比如，房山首創·新悅都預計以2.18萬元/平方米的價格入市，低於該板塊內2.6萬元-2.8萬元/平方米的價格預期。此外，金域東郡項目二期、首開萬科公園裡等項目亦稱未來入市價格將低於市場預期。
偉業我愛我傢副總裁胡景暉分析認為，通常有兩類開發企業會率先采用讓利跑量的策略。一類是大型房企，其運營管理成本控制水平較高，即使調低價格銷售，也能獲得良好的利潤率；另一類是處於民間房屋土地一二三四胎借款貸款全省皆可處理快速擴張期的房企，這類企業需要更高的資金流轉效率，跑量銷售利於回籠資金。
賈玉鵬表示，下調多個項目銷售預期價格更是基於目前對市場的整體判斷。"從我們的判斷來看一線城市近一兩年的價格會趨於穩定，即便漲價空間也會比較有限，尤其是北京市場到下半年的壓力會更大，不僅大量的自住型商品房入市，去年集中出讓的一批土地也會完成開發，集中入市。包括萬科橙項目，除瞭有北京建委'精裝禁令'和限價調控的因素，據我們瞭解也是為瞭快速跑量以緩解今年的銷售壓力。"
跑量或成一線城市主流趨勢
"與前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同，在區域市場持續分化的背景下房貸桃園大園房貸車貸信貸南投南投車貸信貸，不同城市房地產景氣程度已出現較大差異。"鴻毅資本總裁張義鴻表示。
"開發商、購房者對樓市走向的心理預期發生瞭變化，政府曖昧不明的態度讓市場情緒更為緊張，所以後續買賣雙方會陷入持續僵持的態勢。"深圳一位不願具名的開發商表示。
"一線城市尤其是北京，目前正處於多空博弈的關鍵時期，進入第二季度，4、5月份是個重要的時間節點，一旦成交數據和去年同比落差被放大，市場悲觀情緒將會蔓延開來。"
在易居中國克而瑞華北區域總經理、克而瑞房價北京首席分析師牟增彬看來，年初信貸收緊，以及自住型商品房政策都在持續影響購房者信心，長期的需求觀望情緒也動搖瞭開發商的信心。近期金融機構針對房地產的信貸業務普遍收緊，更是對市場成交已經造成瞭直接影響。而一線城市地價維持高位，房企拿地成本仍較高，將現有項目加速去化，加快回款、高周轉或將成為2014年一線樓市的主流趨勢。4、5月份是個重要的時間節點，一旦成交數據和去年同比落差被放大，市場悲觀情緒將會蔓延開來。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/08302667315.shtml
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