人口結構變化帶來中國樓市需求拐點？
??上世紀80年代，日本人口結構發生變化，人口迅速老齡化，但日本並沒有抓緊改革，房地產市場發生泡沫並持續衰弱。據推算，中國購房適齡人口在2015年達到5.68億人口峰值後，將從2018年開始加速下滑，這也許將對我國房地產市場需求變化帶來深遠影響。
就在全國房價一片走低之時，有分析指出，人口結構變化將加深中國房地產業面臨的危機。
根據新公佈的研究報告，中國購房主力人口（25歲至49歲之間人群）將在明年達到峰值，隨後就會開始下降，而與此同時，還有大量超過需求數量的新公寓投
放市場。報告作者艾經緯表示，購房人口數量將從2018年起大幅下降，城市購房者人數下降速度將遠遠超過同時期的農村購房者，而且後者有能力購買昂貴公寓
房的可能性也要低得多。“從2015年開始，中國購房年齡人口數量將開始下降，房地產市場將經歷需求結構改變，事實上，我們有可能看到購買力出現嚴重的結
構性南投房屋貸款短缺。”
根據2010年全國人口普查數據，2010年中國購房適齡人口（25－49歲）約為5.47億。據此推算，購房適齡人口在2015年達到5.68億人口峰值後，將從2018年開始加速下滑。
艾經緯的研究報告中更令人不安的發現之一是，歷史上其他國傢勞動年齡人口下降和房地產泡沫破裂之間看上去存在相關性。
影響房地產市場的需求變化
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓並不同意所謂“人口結構變化將加深中國房地產業危機”的說法。
謝逸楓對《中國產經新聞》記者表示，人口結構的調整，人口紅利的逐步消失的確會給房地產市場增長帶來一定阻力。但如果說加深瞭房地產業危機，則有失偏
頗。人口結構調整並不會為房地產市場埋下隱患，供求關系、貨幣供應量、購房年齡人口收入的增減才是影響房地產市場的關鍵因素。盡管購房年齡人口數量減少，
人口結構發生瞭變化，但如果這部分人的收入上漲瞭，貨幣還在不斷超發，供求關系也沒有改變，那麼就不會對房地產市場形成威懾力。
“因此，這種影響短期內無法體現，長期來看對房地產市場的影響不僅僅體現在人口數量上，更多地取決於購房年齡人口的購買力。”謝逸楓說道。
在近日舉行的第十屆中國國際期貨大會“金融衍生品”分論壇上，海通證券首席經濟學傢李迅雷則表示，中國房地產從黃金時代進入白銀時代，不必過分悲觀。城鎮化進程的高峰時段已經過去，帶動房地產投資增速下行。中國人口結構的變化也將導致住房需求的變化。
在對待人口結構變化是否會加深房地產市場危機這一問題上，李迅雷對《中國產經新聞》記者表示，人口結構變化還會影響房地產市場的需求發生變化，還不至於到“加深危機”的程度。
國傢信息中心預測部副研究員張茉楠在《人口結構是影響房地產市場“鐵律”》一文中，以美國房地產市場為例，分析人口因素對房地產市場的影響情況。文中指
出，美國房地產市場之所以持續下跌是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結構的變化。人口因素對房地產市場會產
生長期趨勢性的影響。美國房地產周期大約為20年左右，而這背後與美國的人口統計規律的變化息息相關。一方面是人口總量變化（包括自然增長率與移民增長
率）對住房需求會產生重要影響。美國生育率從上世紀90年代初開始進入持續的下降通道。另一方面，人口結構的變化也決定著住房需求。次貸危機之前，正處於
青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，並由此持續推高瞭房價。而隨著生育率的下降和人口老齡化的加速，不僅使美國住房總需求出現較大幅度的下降，
也將對住房需求的結構產生新的影響。
由此可見，盡管人口結構變化的確影響著住房需求，但在加深中國房地產危機這一問題上，仍值得商榷。
擠壓房地產泡沫
除瞭人口結構變化與房地產市場的關聯性外，艾經緯的研究報告中更令人不安的發現之一是，歷史上其他國傢勞動年齡人口下降和房地產泡沫破裂之間看上去存在相關性。日本的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年後巨大的房地產泡沫就開始破裂。
上世紀六七十年代曾是日本經濟高速發展的時期，同時也是人口紅利時期。但到瞭80年代，日本人口結構發生變化，人口迅速老齡化，但日本並沒有抓緊改革，房地產市場發生泡沫並持續衰弱，最後深陷“失去的十年”。
那麼，中國人口結構的調整變化會不會導致房地產泡沫破裂？中國房地產市場到底有沒有泡沫？
對此謝逸楓持否定態度。他認為，導致房地產泡沫破裂有以下幾個前提，即發生瞭持續的戰爭，爆發持續性金融危機和經濟危機，房價暴跌一年以上，以及中國按揭制度停止。除此之外，單純的人口結構變化不會導致房地產泡沫破裂。
“房地產市場整體並沒有泡沫，泡沫隻在局部城市存在。”謝逸楓說道。
上海財經大學經濟學院院長田國強在近日舉行的網易經濟學傢年會上表示，中國樓市沒有泡沫。國際上衡量房地產是否出現泡沫有一個代表性指標，就是房價收入
比（即住房價格與居民傢庭年收入之比），它主要用於衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平。如果隻是直觀簡單地橫向比較，很容易得出“大部分中國人
買不起房”或“中國的房價比美國、英國高很多”的結論，進而被放大為中國房地產市場存在大量泡沫，引起人們認識上的誤區。
與此同時，中國房地產的資產證券化程度很低，又有著全世界最高的首付比例，這兩條與美國房地產資產高度證券化和零首付、低首付形成瞭鮮明對比。所以，中國房地產市場不會給銀行帶來大的系統性風險。
房地產行業必須轉型
謝逸楓認為，中國房地產市場目前的確面臨著挑戰與威脅，比如行政手段還未退出房地產市場，局部城市供應過剩現象仍未消除；房地產結構不穩定，中西部區域
差異太大；房地產吸收資金過多，容易形成房地產金融風險；不少以前並沒有從事過房地產行業的企業現在拼命進入這個行業，一旦樓市動蕩，這些企業很快就會
“死掉”；與此同時，庫存偏高對於房地產市場來說也是較大的風險。
在此前舉行的全國工商聯房地產商會2014年會上，萬達集團董事長王健林表示，說黃金時代過去白銀時代到來也好，房地產危機也罷，中國房地產行業在接下來十年不轉型將岌岌可危。
“從2006年以後這幾年，實際上是一個"非常態"的時期。”王健林表示，在這之前接近20年的時間，房地產行業必須要買對地，設計要合理，定價要差不多，還得加上會吆喝，房子才能夠賣出去。
事實上 ，自2008年第四季度後，房地產市場就進入瞭瘋狂增長階段，特別是2013年和2012年，比2011年上漲近40%。
“隨著房價調整，對房價進一步上漲的預期現在已被打破，這使得房地產作為投資品的作用大大降低，其投資價值逐步喪失，大量資金可能進入證券市場。”在中
國社科院15日發佈的《經濟藍皮書：2015年中國經濟形勢分析與預測》中也不難看出，房地產市場的高增長時代事實上已告一段落。
盡管
國傢統計局數據顯示，2013年中國城鎮化率為53.7%，一般認為隨著城鎮率的進一步提高，住房需求無疑也會隨之增大。但有分析認為，中國的城鎮化，並
非是農民工全都進入大城市居住和置業，而是讓農民就近到附近的鎮上或小城市中定居，隨著農民工身份的轉變同樣可以享受和市民一樣的待遇。
正如報告中所說，城市購房者人數下降速度將遠遠超過同時期的農村購房者，而且後者有能力購買昂貴公寓房的可能性也要低得多。
貸款銀行融資貸款撥款時間分享如何全額貸款買車買房的方法！未來，按聯合國數據推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。張茉楠預計，中國人口增速將在2015年後進入下降通道，2020年60歲以上人口將達到2.5億，而這個時間段也將是中國房地產供需結構出現拐點的重要時間窗口。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-30/08185955486948671145391.shtml
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